Jak zwiększyć zdolność kredytową przy zakupie nieruchomości?

03.11.2025

Następna aktualność

Jak zwiększyć zdolność kredytową przy zakupie nieruchomości?

Zakup domu lub mieszkania w większości przypadków wymaga skorzystania z kredytu. Jednak wiele osób zadaje sobie pytanie: jak zwiększyć zdolność kredytową i uzyskać korzystniejsze warunki finansowania? Warto podejść do tego tematu świadomie – dzięki kilku prostym krokom możesz realnie poprawić swoją sytuację przed wnioskowaniem o kredyt.

Poniżej znajdziesz praktyczne wskazówki i najważniejsze aspekty, na które zwracają uwagę banki.

Co to jest zdolność kredytowa i jak ją sprawdzić?

Zdolność kredytowa to ocena Twojej możliwości spłaty zobowiązania w określonym czasie. Banki analizują dochody, wydatki, historię kredytową oraz dodatkowe zobowiązania.

Każde sprawdzenie w BIK traktowane jest jako zapytanie kredytowe. Jeśli w krótkim czasie pojawi się ich wiele, może być to postrzegane negatywnie. Dlatego warto planować kontrolę zdolności kredytowej z wyprzedzeniem i weryfikować ją z umiarem.

Co zwiększa zdolność kredytową?

- Stałe źródło dochodu: Banki najlepiej oceniają osoby z pewnym i regularnym przychodem. Umowa o pracę na czas nieokreślony jest najbezpieczniejsza, ale stabilne wpływy z własnej działalności gospodarczej, wynajmu czy innych legalnych źródeł również zwiększają zdolność kredytową. Im bardziej przewidywalne i powtarzalne dochody, tym wyższa kwota kredytu, którą bank może zaoferować.

- Przejrzysta historia finansowa: Regularne spłacanie rat, brak zaległości i porządek w finansach mają ogromne znaczenie. Nawet małe mandaty, wezwania do zapłaty za brak biletu w komunikacji miejskiej czy zaległe pożyczki mogą negatywnie wpłynąć na ocenę Twojej wiarygodności w oczach banku. Dlatego warto upewnić się, że wszystkie zobowiązania są uregulowane i że Twoja historia kredytowa jest jasna i bez nieprzyjemnych niespodzianek.

Co obniża zdolność kredytową i jak zmniejszyć obciążenia finansowe?

- Karty kredytowe: Nawet jeśli z nich nie korzystasz, bank traktuje przyznany limit jako potencjalne zobowiązanie. Jeśli więc masz kartę kredytową z limitem kilkunastu czy kilkudziesięciu tysięcy złotych, bank przyjmuje, że w każdej chwili możesz z niego skorzystać, co obniża Twoją zdolność. Najlepiej całkowicie zrezygnować z karty lub – jeśli jest potrzebna – zmniejszyć limit do symbolicznego minimum.

- Opcje „Kup teraz, zapłać później”: W ostatnich latach te rozwiązania stały się bardzo popularne, ale niestety nie są obojętne dla Twojej wiarygodności kredytowej. Dla banku każde „kup teraz, zapłać później” to mała pożyczka, która obciąża Twój budżet. Nawet jeśli spłacasz wszystko w terminie, system BIK może traktować to jako zobowiązanie. Przed złożeniem wniosku kredytowego warto uregulować wszystkie takie płatności i przez pewien czas ich unikać.

- Dodatkowe benefity w pracy: Choć benefity pozapłacowe, takie jak karty sportowe dla osób towarzyszących, dodatkowe ubezpieczenia czy dopłaty do posiłków, brzmią atrakcyjnie, to w praktyce mogą obniżać Twoją zdolność. Część z nich jest potrącana z wynagrodzenia, przez co realny wpływ na konto jest niższy. Dla banku liczy się właśnie ten wpływ – dlatego czasem opłaca się tymczasowo zrezygnować z niektórych dodatków, by zwiększyć widoczne dochody.

Czy można wziąć kredyt hipoteczny, prowadząc działalność gospodarczą?

Tak — osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą również mogą uzyskać kredyt hipoteczny, ale banki analizują ich sytuację nieco inaczej niż w przypadku osób zatrudnionych na etacie. Najważniejsza jest stabilność przychodów i sposób rozliczania podatków, ponieważ to on wpływa na to, jak bank interpretuje Twój dochód netto.

Jeśli rozliczasz się ryczałtem, bank może uznać tylko część przychodów jako realny dochód (zazwyczaj od 20% do 50%, w zależności od branży). W przypadku podatku liniowego lub zasad ogólnych – sytuacja wygląda lepiej, ponieważ masz możliwość wykazania faktycznych kosztów i zysków, a więc realnego dochodu.

Warto wiedzieć, że formę opodatkowania można zmienić tylko raz w roku – w styczniu. Dlatego, jeśli planujesz zakup nieruchomości i zaciągnięcie kredytu hipotecznego w kolejnym roku, dobrze jest wcześniej porozmawiać z księgowym lub doradcą finansowym. Czasem zmiana formy rozliczenia na bardziej „czytelną” dla banku potrafi zwiększyć zdolność kredytową nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Dodatkowo banki zwykle wymagają, aby działalność była prowadzona przez minimum 12 miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet 24 miesiące – to sygnał stabilności i wiarygodności finansowej.

Czy warto wziąć kredyt wspólnie z partnerem?

To zależy, choć często jest to bardzo dobre rozwiązanie. Bank, analizując wniosek, bierze pod uwagę dochody i wydatki obu wnioskodawców, co w praktyce może znacząco zwiększyć łączną zdolność kredytową. Wspólny kredyt ma jednak także swoją drugą stronę – wymaga pełnej przejrzystości finansowej. Bank będzie analizował zobowiązania obu osób: inne kredyty, limity na kartach, leasingi czy raty za sprzęt. Oznacza to, że nawet jeśli jedna osoba ma świetną historię kredytową, a druga – zaległości lub wiele aktywnych zobowiązań, może to wpłynąć na końcową ocenę wniosku. Wspólny kredyt to nie tylko większa zdolność, ale też wspólna odpowiedzialność – obie osoby są solidarnie zobowiązane do spłaty rat. Warto więc dobrze przemyśleć decyzję i mieć pewność, że obie strony są gotowe na ten krok.

Kupując dom lub mieszkanie w Novisa Development, możesz skorzystać z fachowej porady doradców kredytowych, którzy od lat współpracują z firmą. Dzięki temu otrzymasz indywidualne wsparcie w ocenie zdolności kredytowej, dopasowaniu oferty bankowej oraz maksymalnym wykorzystaniu dostępnych możliwości finansowych.