Cоветы

Что такое кадастровая книга и почему она важна при покупке дома?

13.02.2025

Вы просматриваете объявления о продаже домов. Находите идеальное предложение: квартира на первом этаже с садом, в отличном месте и по разумной цене. Всё кажется идеальным. Но затем вы сталкиваетесь с одной фразой: «Нет возможности финансирования». Причина? Отсутствие кадастровой книги.

В этой статье мы рассмотрим следующие темы:

1. Что такое кадастровая книга?
2. Почему старые квартиры в Варшаве не имеют кадастровой книги?
3. Неурегулированные земли – что это означает?
4. Является ли первичный рынок гарантией наличия кадастровой книги?
5. Что дает кадастровая книга?

Что такое кадастровая книга?

Кадастровая книга — это официальная регистрация, которая подтверждает правовой статус недвижимости. Она содержит информацию о владельце, возможных ипотечных обременениях, правах других лиц на собственность и ограничениях в её использовании.

Благодаря кадастровой книге вы можете проверить, действительно ли собственность, которую вы хотите купить, принадлежит продавцу и есть ли на ней долги. Это необходимый документ для получения ипотечного кредита и ключевой элемент безопасной покупки дома.

Почему старые квартиры в Варшаве не имеют кадастровой книги?

В Варшаве многие квартиры, особенно в старых кооперативных домах, не имеют кадастровой книги. Причина этого заключается в системе управления недвижимостью в советский период, когда кооперативы строили квартиры, но не всегда формализовали их правовой статус, создавая реестры.

Владельцы таких квартир обладают правом кооперативной собственности на помещение, что означает, что собственность не зарегистрирована официально. Это создает значительные неудобства для покупателей — отсутствие кадастровой книги может стать проблемой, особенно если покупатель планирует финансировать покупку с помощью ипотеки. Банки обычно требуют наличие записи о залоге в кадастровой книге как форму обеспечения. Отсутствие этого документа может усложнить весь процесс. Однако это не означает, что покупатель не может получить кредит. Это может потребовать дополнительных действий, таких как предоставление альтернативной документации. Кроме того, в таких случаях банки могут потребовать дополнительное обеспечение (например, залог на другую недвижимость, кроме покупаемой) или просто отказаться от предоставления кредита.

На протяжении многих лет продолжается процесс преобразования этих квартир в полную собственность, но формальности сложные и требующие много времени. На рынке всё ещё встречаются квартиры без кадастровой книги, и их покупка требует дополнительных юридических шагов.

Неурегулированные земли – что это означает?

Ещё одной распространённой причиной отсутствия кадастровой книги являются неурегулированные земли. Это означает, что здание, в котором находится квартира, расположено на участке с неясным правовым статусом. Часто это муниципальные или государственные земли, чьё право собственности не было официально подтверждено или зарегистрировано.

Эти проблемы берут своё начало ещё в советский период, когда государство изъяло земли для жилого строительства без точных записей о праве собственности. В некоторых случаях бывшие владельцы или их наследники подают иски, что ещё больше усложняет ситуацию.

Отсутствие урегулированного земельного участка не позволяет жителям зданий зарегистрировать кадастровую книгу для их квартир. Это исключает возможность получения ипотечного кредита и ограничивает свободу распоряжения недвижимостью. Хотя город постепенно решает эти проблемы, весь процесс сложный и времязатратный.

Является ли первичный рынок гарантией наличия кадастровой книги?

При покупке нового дома или квартиры на застройке вы можете быть уверены, что недвижимость будет иметь кадастровую книгу — хотя не всегда сразу. На этапе строительства застройщик владеет кадастровой книгой для всего участка, на котором возводится жилой комплекс. Только после завершения инвестиционного проекта, оформления прав собственности на жилое помещение и передачи его собственности покупателю создаётся индивидуальная кадастровая книга для конкретной единицы. Заявление на создание кадастровой книги для нового помещения обычно подаётся нотариусом, перед которым стороны подписывают договор о передаче прав собственности на имущество.

Это стандартный процесс, который не препятствует получению ипотечного кредита — банки прекрасно осведомлены об этом и финансируют покупку на стадии подписания нотариального акта. После того как собственность передана покупателю, подаётся заявление в суд о создании кадастровой книги, и затем вносятся возможные обременения, такие как ипотека в пользу банка. На практике это означает, что отсутствие кадастровой книги на момент покупки нового дома не является проблемой — это всего лишь формальность, которая решается после завершения сделки.

Строительство - Osiedle Młodych

Что предоставляет кадастровая книга?

- Возможность получения ипотечного кредита – банки требуют кадастровую книгу для предоставления кредита.

- Безопасность сделки – вы можете проверить, кто является фактическим владельцем, и нет ли долгов на недвижимости.

- Возможность продажи в будущем – большинство покупателей финансируют свою покупку с помощью кредита, поэтому отсутствие кадастровой книги может усложнить продажу.

- Возможность обеспечения кредита – даже если вы покупаете за наличные сейчас, вы можете использовать недвижимость в качестве залога для кредита в будущем.

Резюме

При покупке нового дома на застройке в Варшаве и окрестностях вы можете быть уверены, что он имеет кадастровую книгу, что обеспечивает вам полную свободу и безопасность. Если вы столкнулись с предложением квартиры или дома без возможности финансирования, дважды подумайте, прежде чем принять решение. Отсутствие кадастровой книги может привести к проблемам не только сейчас, но и в будущем.

Планируете покупку недвижимости? Ознакомьтесь новыми жилыми комплексами таунхаусов в Лежноволе, домами с садами на Бяłołęке или уютными жилыми комплексами в Виланове и выберите безопасное решение.